Do druku nr 1608 - opinia IARP

Ten dokument to nie sama ustawa, lecz oficjalna opinia Krajowej Izby Architektów RP do rządowego projektu zmieniającego przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt doprecyzowuje zasady zawierania umowy urbanistycznej - czyli umowy, jaką gmina podpisuje z inwestorem chcącym postawić osiedle lub inny większy obiekt. Architekci uznają kierunek zmiany za słuszny, ale zbyt wąski, i przy okazji przedstawiają własny, szerszy pomysł na uregulowanie całego mechanizmu zwanego Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym.

• Projekt doprecyzowuje zasady umowy urbanistycznej - ma to skrócić czas przygotowania większych inwestycji, ale Izba Architektów ocenia tę zmianę jako doraźną łatkę, a nie rozwiązanie systemowe.
• Izba Architektów proponuje przemianować Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) na "Zintegrowany Projekt Inwestycyjny" i oprzeć go na szczegółowej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uchwalanej przez radę gminy osobno dla każdej inwestycji.
• Taka koncepcja musiałaby zawierać m.in. wizualizację 3D budynków, ich wzajemne odległości, tereny zieleni i dojazdy - czyli więcej szczegółów niż wymagają dziś dokumenty planistyczne.
• Izba chce ograniczyć obowiązek uzgadniania inwestycji z konserwatorem zabytków tylko do terenów faktycznie objętych ochroną zabytkową lub wpisanych do gminnej ewidencji zabytków.
• Propozycja zakłada też możliwość wykorzystania terenów poprzemysłowych, pokolejowych i pocztowych pod nowe inwestycje, zanim gmina uchwali swój ogólny plan zagospodarowania.

Projekt zgłosił rząd w ramach pakietu zmian deregulacyjnych upraszczających proces inwestycyjny. Tę opinię podpisał wiceprezes Krajowej Izby Architektów RP, Piotr Gadomski.

Zmiana dotyczy przede wszystkim osób i firm planujących większe inwestycje budowlane oraz gmin, które je uzgadniają - nie każdego mieszkańca z osobna, ale wpływa na to, jak szybko i na jakich zasadach powstają nowe osiedla, drogi czy inna infrastruktura w okolicy.

Jeśli jesteś deweloperem lub inwestorem planującym większą inwestycję, doprecyzowane zasady umowy z gminą mogą ułatwić negocjacje - jaśniej będzie wiadomo, co dokładnie trzeba sfinansować (np. drogę dojazdową), by dostać zgodę na budowę.

Jeśli jesteś mieszkańcem gminy, w której planowana jest duża inwestycja na terenach poprzemysłowych lub pokolejowych, propozycje Izby Architektów oznaczałyby, że o kształcie takiej inwestycji decydowałaby szczegółowa koncepcja architektoniczna zatwierdzana przez radę gminy.

Jeśli jesteś architektem lub urbanistą, zmiana wpływa na zakres dokumentacji, jaką trzeba przygotować przy tego typu inwestycjach.

Do druku dołączono opinię Krajowej Izby Architektów RP, która nie neguje samej zmiany dotyczącej umowy urbanistycznej, ale ocenia ją jako fragmentaryczną łatkę zamiast całościowej reformy planowania przestrzennego. Izba przedstawia własny, szerszy projekt uregulowania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego i deklaruje gotowość do dalszej merytorycznej współpracy przy pracach nad ustawą. W dostępnym materiale nie ma innych opinii ani stanowisk instytucji do tego konkretnego projektu.

Ten dokument to opinia branżowa, a nie Ocena Skutków Regulacji (OSR) - nie zawiera więc szacunków kosztów ani liczby inwestycji, których dotyczy zmiana. Z treści wynika, że doprecyzowanie zasad umowy urbanistycznej powinno skrócić czas przygotowania inwestycji nią objętych, bo jaśniejsze będą zasady ustalania, co inwestor musi sfinansować w zamian za zgodę na budowę. Gminy zyskują bardziej precyzyjne narzędzie do negocjacji z inwestorami, ale - zdaniem Izby Architektów - wciąż fragmentaryczne, bo obok funkcjonuje osobny, nie w pełni uregulowany mechanizm Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, co może rodzić niespójności w praktyce urzędów.

Opinię przygotowano 25 sierpnia 2025 r. na etapie prac nad rządowym projektem. Projekt przeszedł dalszy proces ustawodawczy i ustawa została już podpisana przez Prezydenta.

Krajowa Izba Architektów RP krytykuje rządowe podejście „krok po kroku” do zmian w planowaniu przestrzennym, uważając, że fragmentaryczne zmiany pogłębiają niespójność systemu zamiast go uporządkować. Rząd traktuje tę zmianę jako element szerszego pakietu uproszczeń, który ma szybciej odciążyć inwestorów, bez czekania na pełną reformę całego systemu.