Do druku nr 1938 - opinia NRA

To projekt zmian w prawie dotyczącym spółdzielni mieszkaniowych, czyli organizacji zarządzających blokami i osiedlami, których mieszkańcy są jednocześnie ich członkami. Projekt przygotował rząd (Rada Ministrów), a w jego imieniu pracami w Sejmie kieruje Minister Finansów i Gospodarki. Ustawa ma rozwiązać dwa problemy: po pierwsze, dać mieszkańcom jasną drogę sądową do wykupienia mieszkania na własność, gdy wcześniej trzeba wykonać prace budowlane, by lokal spełniał wymogi samodzielnego mieszkania. Po drugie, ma ukrócić proceder zbierania pełnomocnictw od starszych i mniej zorientowanych członków spółdzielni, żeby przegłosowywać wygodne dla wąskiej grupy decyzje na zebraniach. Analizowany tu dokument to nie sama ustawa, lecz krytyczna opinia prawna Naczelnej Rady Adwokackiej, czyli samorządu zawodowego adwokatów, na temat poprawki wprowadzonej już w trakcie prac sejmowych nad tym projektem.

• Dziś nie ma jasnej ścieżki sądowej dla członka spółdzielni, który chce wykupić mieszkanie, gdy najpierw trzeba wykonać prace adaptacyjne - po zmianie będzie mógł dochodzić tego prawa w sądzie.
• Dziś przepisy nie precyzują wprost, kto może być pełnomocnikiem na zebraniu spółdzielni, co ułatwiało nadużycia - w pierwotnej wersji projektu rządowego pełnomocnikiem mogła zostać osoba bliska, adwokat lub radca prawny albo inny członek tej samej spółdzielni.
• W trakcie prac komisyjnych posłowie wykreślili z tej listy adwokatów i radców prawnych - członkowie spółdzielni stracą więc możliwość ustanowienia zawodowego pełnomocnika na zebraniu.
• Ustawa dodatkowo ma dostosować przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych do zmian wprowadzonych wcześniej w innych ustawach.

Projekt wniósł rząd (Rada Ministrów), a do reprezentowania go w pracach nad ustawą upoważniono Ministra Finansów i Gospodarki. Motywacją, wskazaną w uzasadnieniu, jest ograniczenie nadużyć przy zbieraniu pełnomocnictw na zebraniach spółdzielni oraz ułatwienie mieszkańcom dochodzenia prawa do wykupu lokalu.

Jeśli jesteś członkiem spółdzielni mieszkaniowej i z jakiegoś powodu nie możesz osobiście pojawić się na zebraniu ogółu członków (bo jesteś chory, mieszkasz daleko, pracujesz w tym czasie albo opiekujesz się dzieckiem) - dziś, według pierwotnego projektu rządu, mógłbyś upoważnić do reprezentowania cię adwokata lub radcę prawnego. Po poprawce wprowadzonej przez posłów tej możliwości już nie będzie - upoważnić będziesz mógł tylko osobę bliską albo innego członka tej samej spółdzielni, czyli sąsiada. Szczególnie dotyczy to osób samotnych, bez rodziny w okolicy, albo skonfliktowanych z sąsiadami - one realnie stracą szansę na profesjonalną reprezentację swoich interesów. Z drugiej strony, jeśli chcesz prawnie wykupić na własność mieszkanie, które wymaga wcześniej prac adaptacyjnych, żeby spełniało wymogi samodzielnego lokalu - zyskasz jasną możliwość dochodzenia tego przed sądem.

Do druku dołączono opinię prawną Naczelnej Rady Adwokackiej (samorządu zawodowego adwokatów), sporządzoną przez adw. Macieja Obrębskiego. Naczelna Rada Adwokacka ocenia pierwotną wersję projektu pozytywnie, uznając ograniczenie nadużyć przy zbieraniu pełnomocnictw za słuszny cel, ale ostro krytykuje poprawkę zgłoszoną w komisji przez posłów Andrzeja Adamczyka i Piotra Uścińskiego, która usuwa adwokatów i radców prawnych z listy możliwych pełnomocników. Zdaniem Rady takie rozwiązanie może naruszać zasadę równego traktowania obywateli oraz konstytucyjny obowiązek ochrony członków spółdzielni jako słabszej strony, a argument o ryzyku „przedłużania zebrań przez prawników rozliczających się za godziny” nazywa nieuzasadnionym. Rada rekomenduje przywrócenie pierwotnego brzmienia projektu. Do druku nie dołączono innych opinii - nie ma stanowiska Prokuratora Generalnego, Sądu Najwyższego, Biura Analiz Sejmowych ani innych instytucji.

Analizowany dokument to opinia prawna, a nie sama ustawa wraz z Oceną Skutków Regulacji (OSR), nie zawiera więc wyliczonych kosztów wdrożenia ani szacunków liczbowych. Z treści opinii wynika jednak jasno, kto zyska, a kto straci na poprawce komisyjnej. Członkowie spółdzielni mieszkaniowych stracą możliwość skorzystania z pomocy adwokata lub radcy prawnego przy reprezentowaniu ich na zebraniach - zdaniem autora opinii może to w praktyce oznaczać więcej, a nie mniej sporów sądowych o uchwały spółdzielni, bo brak profesjonalnej pomocy prawnej przy ich podejmowaniu zwiększa ryzyko błędów. Spółdzielnie mieszkaniowe i sądy mogą więc odczuć wzrost liczby postępowań dotyczących ważności uchwał. Z kolei osoby chcące wykupić mieszkanie wymagające prac adaptacyjnych zyskają nowe narzędzie prawne - możliwość dochodzenia swojego prawa w sądzie, choć dokument nie precyzuje, ile osób może z tego skorzystać ani ile mogłoby to kosztować budżet czy same spółdzielnie.

Rząd wniósł projekt 4 listopada 2025 roku. 20 listopada 2025 roku, podczas pierwszego czytania w Komisji Infrastruktury, przyjęto poprawkę usuwającą adwokatów i radców prawnych z listy możliwych pełnomocników. Opiniowany dokument powstał 1 grudnia 2025 roku, już po tym głosowaniu komisyjnym. Możliwość głosowania przez pełnomocnika na zebraniach spółdzielni wprowadzono wcześniej, w 2017 roku.

Sporny jest sam pomysł wykluczenia adwokatów i radców prawnych z grona możliwych pełnomocników na zebraniach spółdzielni. Posłowie broniący poprawki (Andrzej Adamczyk i Piotr Uściński) argumentują, że skoro projekt ma ograniczać krąg pełnomocników, to nie powinni się w nim znaleźć również prawnicy, którzy - jak twierdzi poseł Uściński - rozliczając się za przepracowane godziny, mogliby sztucznie przedłużać zebrania. Naczelna Rada Adwokacka odpowiada, że to zarzut bez podstaw, bo prawnicy działający sprzecznie z etyką zawodową podlegają odpowiedzialności dyscyplinarnej, a nie każda umowa z klientem zakłada rozliczenie godzinowe. Rada dodaje, że wykluczenie profesjonalnych pełnomocników może naruszać konstytucyjną zasadę równego traktowania oraz ochronę członków spółdzielni jako słabszej strony wobec samej spółdzielni.