Do druku nr 2165 - opinia ZRSM RP

To pismo to opinia Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP - organizacji zrzeszającej spółdzielnie mieszkaniowe - do poselskiego projektu ustawy zmieniającego przepisy o dostawie wody i odprowadzaniu ścieków. Projekt wdraża unijną dyrektywę o jakości wody pitnej i wprowadza obowiązek sprawdzania ryzyka zanieczyszczenia wody w budynkach mieszkalnych. Związek popiera złagodzenie części obowiązków dla zarządców bloków w porównaniu z wcześniejszą wersją przepisów, ale ostro krytykuje zapis, który każe wyłącznie zarządcy budynku odpowiadać za jakość ciepłej wody - nawet gdy urządzenie grzewcze, z którego najczęściej biorą się groźne bakterie, należy do zupełnie innej firmy, na przykład do ciepłowni.

• Odpowiedzialność za sprawdzenie ryzyka zanieczyszczenia wody miałaby być podzielona: zarządca budynku odpowiada za instalację w budynku, a właściciel urządzenia grzewczego (np. ciepłownia) - za swoją część, jeśli to inny podmiot.
• Obowiązek informowania inspekcji sanitarnej o działaniach naprawczych obciążałby także właściciela urządzenia grzewczego, a nie tylko zarządcę budynku.
• Koszty kontrolnych badań wody w urządzeniu grzewczym miałby ponosić jego właściciel, a nie zarządca budynku, który nie ma na niego wpływu.
• Inspektorzy sanitarni mieliby sprawdzać wywiązywanie się z obowiązków osobno u zarządcy budynku i osobno u właściciela urządzenia grzewczego.
• Terminy na pierwsze sprawozdania i ocenę ryzyka (do 30 czerwca 2028 roku) obowiązywałyby obie strony - każdą w zakresie swojej części instalacji.

Opinię złożył Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP - organizacja zrzeszająca spółdzielnie mieszkaniowe - podpisana przez prezesa Jerzego Jankowskiego i wiceprezesa Tomasza Łodeczkę, w ramach opinii publicznych do projektu.

Jeśli mieszkasz w bloku należącym do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty, ta sprawa dotyczy jakości ciepłej wody płynącej z twojego kranu. Jeśli twoja spółdzielnia korzysta z ciepła dostarczanego przez ciepłownię, a nie ma własnej kotłowni, to zgodnie z obecnym brzmieniem projektu to właśnie zarządca budynku odpowiadałby prawnie za jakość wody - nawet za usterki urządzeń, których nie jest właścicielem i nie może naprawić. Związek chce, by odpowiedzialność i koszty badań rozłożyć na tego, kto faktycznie jest właścicielem danego urządzenia. Jeśli zarządzasz budynkiem wielolokalowym albo pracujesz w spółdzielni mieszkaniowej, ta zmiana zdecyduje, kto zapłaci za kontrole i kto odpowie przed inspekcją sanitarną, jeśli w wodzie znajdą się groźne bakterie.

Ten dokument to samodzielna opinia Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP - w dostępnych materiałach nie towarzyszą jej inne stanowiska, na przykład rządu, Prokuratora Generalnego czy sądów. Związek ocenia projekt częściowo pozytywnie - chwali zmniejszenie obowiązków zarządców budynków w porównaniu z wcześniejszą, zawetowaną przez Prezydenta RP wersją ustawy - ale zgłasza poważne zastrzeżenie: przepisy nadal obciążają wyłącznie zarządcę budynku odpowiedzialnością za jakość ciepłej wody, nawet gdy kluczowe urządzenie grzewcze należy do innej firmy, np. ciepłowni. Związek powołuje się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 30 stycznia 2024 roku, według którego nie można nakładać na nikogo obowiązku, którego nie jest w stanie technicznie lub prawnie wykonać.

Ten dokument nie zawiera własnej Oceny Skutków Regulacji (OSR) - to opinia, a nie projekt ustawy z rządowym uzasadnieniem finansowym. Jeśli postulaty związku zostaną uwzględnione, zarządcy budynków i spółdzielnie mieszkaniowe unikną ponoszenia kosztów kontroli i napraw urządzeń, których nie są właścicielami - te koszty przejdą na właścicieli urządzeń grzewczych, czyli najczęściej na przedsiębiorstwa ciepłownicze. Jeśli natomiast projekt zostanie przyjęty bez tych poprawek, zarządcy i spółdzielnie mieszkaniowe mogą ponosić pełną odpowiedzialność prawną i finansową za jakość ciepłej wody w budynku, nawet gdy - jak podkreśla związek - nie mają żadnej technicznej możliwości wpłynięcia na stan urządzenia grzewczego należącego do innej firmy.

Projekt to poprawiona wersja ustawy zawetowanej przez Prezydenta RP we wrześniu 2025 roku. Opinię złożono 26 stycznia 2026 roku, zanim Sejm rozpoczął dalsze prace nad projektem.

Sporna kwestia to odpowiedzialność za jakość ciepłej wody w blokach. Twórcy projektu obciążają nią wyłącznie zarządcę i właściciela budynku. Związek spółdzielni mieszkaniowych uważa to za niesprawiedliwe i technicznie niewykonalne, gdy urządzenie grzewcze należy do innej firmy, np. ciepłowni - przywołuje przypadek skażenia bakterią Legionella w Rzeszowie w 2023 roku, gdzie przekroczenia norm stwierdzono właśnie w urządzeniach należących do przedsiębiorstw ciepłowniczych, a nie w instalacjach zarządzanych przez spółdzielnie.