Do druku nr 2353 - ocena skutków regulacji

Dokument to opinia biura eksperckiego Sejmu, oceniająca skutki finansowe i prawne poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym, złożonego wraz z autopoprawką przez grupę posłów (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Kamil Wnuk). Projekt wprowadza zupełnie nową ustawę, która ma po raz pierwszy w polskim prawie uregulować wynajmowanie mieszkań turystom na krótkie pobyty, na przykład przez Airbnb czy Booking.com. Ma to rozwiązać problem braku mieszkań na wynajem długoterminowy, nadmiernego ruchu turystycznego, hałasu i konfliktów sąsiedzkich w budynkach, w których mieszkania zamieniane są w nieformalne hotele, a przy okazji wdrożyć unijny obowiązek zbierania danych o takim najmie, który zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 roku.

• Powstaje jawny, ogólnopolski rejestr mieszkań wynajmowanych turystom (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych) prowadzony przez ministra do spraw turystyki - bez wpisu do niego nie będzie można legalnie prowadzić takiego najmu.
• Właściciel, który wynajmuje turystom mieszkanie, w którym sam na stałe mieszka, będzie mógł to robić maksymalnie przez 3 miesiące w roku kalendarzowym.
• Jeśli ktoś chce wynajmować turystom mieszkanie, w którym sam na stałe nie mieszka, będzie potrzebował zgody wspólnoty mieszkaniowej albo zarządu spółdzielni.
• Gminy zyskują prawo do własnych ograniczeń - mogą wprowadzić zakaz najmu w wybranych częściach miasta, limity liczby dni lub miesięcy najmu w roku oraz wymogi dotyczące minimalnej powierzchni mieszkania na osobę.
• Za prowadzenie najmu bez wpisu do rejestru albo mimo jego zawieszenia grozi kara pieniężna do 50 tysięcy złotych.

Projekt złożyła grupa posłów (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Kamil Wnuk) wraz z autopoprawką. Ich celem jest uregulowanie rynku najmu turystycznego oraz wdrożenie unijnego obowiązku zbierania o nim danych, który zacznie obowiązywać od maja 2026 roku.

Jeśli wynajmujesz pokój albo mieszkanie turystom przez internetowe platformy, na przykład w wakacje, ta ustawa dotyczy właśnie ciebie - będziesz musiał wpisać lokal do rejestru, a jeśli mieszkasz w nim na stałe, wynajmować możesz najwyżej przez 3 miesiące w roku. Jeśli mieszkasz w bloku albo na osiedlu, gdzie sąsiad wynajmuje mieszkanie turystom i to ci przeszkadza - hałas, obcy ludzie na klatce schodowej - zyskujesz nowe narzędzia: wspólnota mieszkaniowa będzie mogła nie zgodzić się na taki najem, a przy powtarzających się awanturach gmina będzie mogła wykreślić lokal z rejestru. Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia na dłużej, na przykład bo pracujesz w mieście turystycznym, regulacja może pośrednio zwiększyć dostępność mieszkań na rynku najmu długoterminowego, bo część właścicieli może zrezygnować z najmu turystom wobec nowych obowiązków. A jeśli planujesz tani nocleg na wakacjach, na przykład jako student albo rodzina z dziećmi, możesz odczuć wzrost cen noclegów, bo wynajmujący przerzucą na gości koszty nowych obowiązków.

Samo biuro eksperckie Sejmu, czyli Biuro Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji (BEOS), ocenia, że projekt budzi wątpliwości konstytucyjne - zwłaszcza w zakresie, w jakim ingeruje w prawo własności i swobodę prowadzenia działalności gospodarczej bez dostatecznie precyzyjnych przepisów, a także w kontekście europejskiej ochrony praw człowieka. W odrębnej opinii to samo biuro stwierdziło, że część przepisów projektu - dotyczących między innymi procedury rejestracji lokali - jest niezgodna z unijną dyrektywą usługową oraz z unijnym rozporządzeniem o zbieraniu danych o najmie krótkoterminowym, a projekt podlega zgłoszeniu do Komisji Europejskiej. Do druku nie dołączono opinii Prokuratora Generalnego, Sądu Najwyższego, Narodowego Banku Polskiego ani Krajowej Rady Izb Rolniczych. Dokument odnosi się natomiast do konsultacji społecznych, w których wzięło udział 948 osób, a 77,3% z nich poparło proponowane rozwiązania.

Dokument szczegółowo analizuje skutki finansowe projektu na podstawie oceny skutków regulacji przygotowanej przez wnioskodawców. Budżet państwa zyska na karach pieniężnych - do 50 tysięcy złotych - nakładanych na wynajmujących i platformy internetowe łamiące przepisy, ale ich wysokości nie da się dziś oszacować. Państwo poniesie za to konkretne wydatki na budowę i utrzymanie centralnego rejestru noclegów oraz punktu wymiany danych z innymi krajami Unii Europejskiej - dokładnych kwot jeszcze nie ustalono, bo zależą od przyszłych przepisów wykonawczych. Gminy zyskają dochody z opłaty za wpis do rejestru (100 złotych) i za zmianę wpisu (100 złotych), a także spodziewany wzrost wpływów z opłaty miejscowej i uzdrowiskowej dzięki lepszej ściągalności. Jednocześnie gminy poniosą koszty obsługi wniosków i kontroli, których wysokości - jak zaznacza samo biuro eksperckie - nie da się dziś rzetelnie oszacować, bo zależą od skali najmu turystycznego w danej miejscowości.

Opinia Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji (BEOS) z 2 kwietnia 2026 roku dotyczy poselskiego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym w wersji uwzględniającej autopoprawkę. To pierwsza w Polsce próba kompleksowego uregulowania rynku najmu turystycznego.

Projekt dzieli opinię publiczną. W konsultacjach społecznych 77,3% z 948 uczestników poparło regulację, wskazując na hałas, ciągłą rotację gości i problemy związane z niekontrolowanym najmem turystycznym w blokach mieszkalnych. Przeciwnicy - głównie sami wynajmujący - mówią o nadmiernej ingerencji w prawo własności i obawiają się uznaniowych decyzji wspólnot mieszkaniowych. Co ciekawe, w osobnym sondażu więcej ankietowanych (37,5%) uważało, że wspólnoty i spółdzielnie w ogóle nie powinny decydować o tym, czy w budynku można prowadzić najem turystyczny, niż tych, którzy chcieli zwiększenia ich wpływu (29%) - poparcie dla wpływu wspólnot rosło jednak wyraźnie w największych miastach, gdzie sięgało 49%. Biuro eksperckie Sejmu dodatkowo wskazuje na ryzyko naruszenia konstytucyjnej ochrony prawa własności oraz możliwą niezgodność części przepisów z prawem Unii Europejskiej.