Poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym.

Grupa posłów proponuje pierwszą w Polsce ustawę, która wprost reguluje najem na krótkie okresy - czyli wynajmowanie mieszkań i domów turystom przez internet, na wzór Airbnb czy Booking. Dziś w polskich przepisach nie ma żadnej odrębnej regulacji tego zjawiska, przez co sąsiedzi mieszkający obok apartamentów wynajmowanych turystom nie mają realnych narzędzi obrony, a gminy nie wiedzą nawet, ile takich lokali działa na ich terenie. Projekt wprowadza obowiązkową rejestrację takiego najmu w urzędzie gminy, prawo wspólnoty mieszkaniowej do sprzeciwu wobec takiego najmu oraz uprawnienia dla rad gmin do wprowadzania lokalnych ograniczeń.

• Powstaje definicja najmu krótkoterminowego - to płatny wynajem umeblowanego mieszkania lub domu na maksymalnie 30 dni, zwykle przez internetowe platformy jak Airbnb czy Booking; przepisy nie dotyczą hoteli, pensjonatów ani agroturystyki na wsi.
• Powstaje obowiązkowa ewidencja prowadzona przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta - bez wpisu prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie zabronione, a sam wpis może kosztować maksymalnie 100 zł i jest ważny maksymalnie 10 lat.
• Powstaje wymóg zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na wynajmowanie mieszkania turystom - nie dotyczy to sytuacji, gdy ktoś wynajmuje własne mieszkanie, w którym mieszka na stałe, przez maksymalnie 3 miesiące w roku.
• Rada gminy zyskuje prawo uchwalania lokalnych zasad najmu turystycznego - może zakazać go w wybranej części gminy, ograniczyć liczbę dni najmu w roku, ustalić minimalny metraż na osobę lub dodatkowe wymogi przeciwpożarowe.
• Pojawiają się kary do 50 000 zł grzywny za wynajmowanie bez wpisu do ewidencji lub łamanie lokalnych zasad, a podmioty działające już dziś dostaną 12 miesięcy na dostosowanie się od wejścia ustawy w życie.

Projekt złożyła grupa posłów, nie rząd. Powołują się na apel Rzecznika Praw Obywatelskich z 2022 r. oraz wyrok Sądu Najwyższego wskazujący na brak narzędzi prawnych wspólnot mieszkaniowych wobec najmu turystycznego.

Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie turystom przez internet, czeka cię nowy obowiązek: rejestracja w urzędzie gminy, oznaczenie lokalu informacją o prowadzonym najmie, podanie numeru telefonu do osoby odpowiedzialnej za gości oraz - jeśli to nie jest twoje stałe miejsce zamieszkania - zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jeśli mieszkasz w bloku, gdzie sąsiad prowadzi taki najem i przeszkadza ci hałas czy ciągła rotacja obcych osób, zyskujesz nowe narzędzia: wspólnota może odmówić zgody na dalszy najem, nałożyć wyższe opłaty na taki lokal albo wnioskować o wykreślenie go z gminnej ewidencji po powtarzających się naruszeniach porządku. Jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia na dłużej w mieście turystycznym, projekt ma w założeniu ograniczyć znikanie mieszkań z rynku najmu długoterminowego na rzecz turystycznego, choć realny efekt zależy od tego, jakie zasady wprowadzi konkretna gmina.

Do druku nie dołączono opinii zewnętrznych instytucji ani wyników konsultacji społecznych.

Projekt nie zawiera Oceny Skutków Regulacji (OSR) z konkretnymi liczbami kosztów czy oszczędności, więc skutki trzeba ocenić jakościowo na podstawie treści dokumentu. Gminy zyskują nowe zadanie - prowadzenie ewidencji i przeprowadzanie kontroli lokali - a jednocześnie niewielki nowy dochód: opłatę za wpis do ewidencji w wysokości do 100 zł oraz lepszą ściągalność opłat lokalnych i za wywóz śmieci dzięki temu, że będą wiedziały, gdzie faktycznie prowadzony jest najem turystyczny. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie zyskują nowe uprawnienia decyzyjne, ale i obowiązek - muszą rozpatrzyć wniosek o zgodę na najem w ciągu 6 miesięcy, bo inaczej zgoda uznawana jest za wydaną automatycznie. Autorzy świadomie pominęli kwestię opodatkowania najmu krótkoterminowego, zostawiając tę decyzję rządowi.

To nowy, odrębny projekt ustawy zgłoszony przez posłów, a nie zmiana istniejącego prawa. Rząd zapowiadał prace nad regulacją najmu turystycznego już od 2021 r., ale mimo apeli Rzecznika Praw Obywatelskich nie przygotował własnego projektu.

Projekt próbuje pogodzić dwa sprzeczne interesy: prawo właściciela mieszkania do zarabiania na własnej nieruchomości przez wynajem turystom oraz prawo sąsiadów do spokojnego mieszkania bez ciągłej rotacji obcych osób i hałasu. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uznał w podobnej sprawie dotyczącej Francji, że ograniczanie najmu turystycznego jest dopuszczalne, jeśli służy przeciwdziałaniu brakowi mieszkań na wynajem długoterminowy i jest proporcjonalne - czyli nie idzie dalej niż to konieczne. Spór dotyczy też tego, na jakim szczeblu powinny zapadać decyzje: projekt stawia na gminy, wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie zamiast na jednolite ogólnokrajowe zasady, więc reguły najmu krótkoterminowego mogą się znacząco różnić między miastami.